小保有了更大的野心
图片来源：稿定素材上半年，央国企地产在销售上展现出了绝对的血脉压制。前十名中，国央企占了7个席位，销售额占到10强房企整体销售额的77%。还有一些非典型央企，以前呆在角落不起眼，现在却成了“最靓的仔”。比如和保利发展同属一个集团的保利置业，今年月度销售额的同比增长就没有下过三位数。官方公告显示，上半年，保利置业销售业绩共374亿元，同比增长127%，权益销售越过了20多家房企，冲进了前二十。从市场动作上看，荷包鼓鼓的保利置业大手一挥，今年至今，超百亿土地款已经飞向了上海、广州等核心城市。保利置业谦虚一笑，不是我太强，而是你们跑不动了。狂奔同时，大小保之间【同业竞争】的问题再次被拎到台面上。销售业绩杀疯了拉长到这几年来看，保利置业对卖房子这件事一直挺随缘。2021年公司定的销售目标是620亿元，最后只卖了566亿元，完成率90%。2022年公司定的年度销售目标是650亿元，最后只卖了约503亿元，完成率77%。想当年，管理层曾表示要在“十四五期间”（2020年-2025年）再造一个保利置业，将销售额目标定为1300亿元，后来又调低为1000亿元。不过随着1000亿小目标DDL靠近，加上民企“躺倒”后出现的超车机会，今年以来，保利置业似乎不想那么佛系了。今年刚开始，保利置业就展现出了狂飙态势，2023年1-2月，保利置业全口径销售额达127亿元，同比增长225.6%；权益销售额88亿元，同比增长率200.1%。上半年业绩显示，保利置业全口径销售额冲入24名，权益销售额也进入了20强。一年之前，这两个指标基本上在50名上下徘徊。截至今年8月底，保利置业全口径销售金额427亿元，权益销售金额322.7亿元。地产壹线注意到，高能级区域销售同步提升，是销售业绩的重要支撑。分区域来看，长三角销售业绩同比提升129.3%达到166.61亿元，珠三角地区同比升103%至60.54亿元。增幅最高的是中国香港地区，销售额同比大增382%至40.02亿元，占总销售规模10.7%，以往该区域占比只有3%左右。值得一提的是，2023上半年保利置业的合约销售均价达到了25231元/平米，相比于2022年全年提升了20.6%，刷新了近年来的新高，有机构分析认为，这是香港地区销售份额提升的主要功劳。销售额的提升立竿见影，但保利置业经营效益却相对黯淡。今年上半年，保利置业营收为156.39亿元，较去年减少16.4%，期内归母净利润为人民币6.39亿元，较去年同期减少49.6%。营收利润双跌主要原因之一，可能是结转效益不高。2023年上半年结转金额约145.89亿元人民币，而2022年上半年结转金额则为177.82亿元人民币，同比减少了17.96%。财报显示，结转项目中西南及其他地区占比超过一半，在市场下行的去化压力下，或许会阶段性进行降价销售，带来部分价值折损。舍弃西南，偏爱长三角大本营加速处理原有滞重库存时，保利置业还在做的一件事情是：转舵。这尤其体现在土储布局方面。近年，保利置业土地投资逐渐从西南向长三角地区和粤港澳大湾区倾斜，并且集中于一二线城市，2022年底，保利置业的土地储备中一二线城市的权益建面占比达到80%。从数据上看，保利置业更钟爱长三角地区。据CRIC数据，从2019年到2022年，珠三角新增土储建面占比从55%降至8%，而长三角从14%增至57%。今年上半年，保利捕获的新增五个项目中，长三角就占了三个，分别位于上海、昆山、苏州。在其大本营上海，今年4月，保利置业建发组成联合体，斥资70.26亿元摘得青浦一商住地块；7月，保利置业又与招蛇、越秀、中海等一众国央企进行“厮杀”，以22.73亿元封顶价独立拿下杨浦平凉地块。但需要指出的是，在这些高能级城市的出拳也使得上半年公司平均土地成本相较于期初又继续提高了7.1%，为10500元/平方米。机构认为，目前由于这些高能级城市的限价政策尚未有放松的预期，未来高昂的土储成本或将进一步拉低公司的盈利率水平。另外，逆势中扩张也考验着保利置业的流动性水平。以“三道红线”指标观察，保利置业此前一直脚踏两条线，为【橙档房企】。在2023年H1，企业净负债率这一指标已经降至97.3%，由此升入黄档；剔除预收后的资产负债率降也低至73.5%，虽仍未达标，但已有所改善。截至上半年，保利置业流动性现金339.7亿元，短期借款有173.8亿元，现金短债比1.95。若是加上一年到期的贸易应付款项等短期债务科目，比如90天内到期的应付贸易及其他账款，以及90天以上的175.9亿元，偿债能力可能没有账面上那么轻松。同业竞争难题未解今年，当保利置业瞄准广州、上海市场进击时，有人注意到，保利发展也在同一竞技场上收割。早在2012年，保利集团就对地产平台作出了规定：同一个城市，保利发展进了，保利置业就不能进，反之也一样。比如在深圳、苏州、海南等市场，就只有保利置业，北京等地就只有保利发展。上海、广州(佛山)、重庆和武汉这4个城市，两兄弟则要协商发展。2017年底，保利发展通过间接收购保利置业约20%的股份完成了二者的重组，两家公司又在发展区域上进行了区分，内地新增的项目由保利发展开发，港澳地区则以保利置业为主导的。但这些准则，没有框住大小保的步伐，尤其这两年。比如，保利置业换仓后，与保利发展核心区域布局趋于重叠。去年年底时，保利置业长三角和大湾区的合约销售占比，已经达到70%。而长三角、粤港澳大湾区早就是保利发展的核心腹地。中指研究院数据显示，今年前7个月保利发展投资最高的区域是长三角：拿地金额191亿元，位列行业第三；大湾区拿地金额89亿元，位列行业第四。再如，今年6月，大保闯入了之前小保独享的深圳市场参加土地竞拍。据不完全统计，两者重合的城市有广州、深圳、佛山、上海、北京、常州、济南、杭州、武汉、苏州、宁波等城市。这也引来了上交所的注意。保利发展年初宣布定增募资125亿元时，上交所就曾下发问询函要求其说明“解决同业竞争措施的实施情况及其有效性，已做出的关于避免或解决同业竞争承诺的履行情况及是否存在违反承诺的情形。”保利发展回应称，保利集团承诺其自身及其控制的其他企业未来在境内新增的房地产开发项目均由保利发展为主进行开发，并将进一步推进业务整合，有效防止保利置业与保利发展未来的潜在同业竞争。后两句话让一些投资者觉得，保利发展整合保利置业的想法一直是存在的。保利发展上半年全口径金额、权益金额、操盘金额都是冠军。“重回前三”后的新目标——“进三争一”，好像快要实现了。毕竟，保利发展“冲一”的目标还在路上，之后要想坐上且稳固龙头宝座，通过与保利置业的持续整合不失为一个好的机会。“如果让保利置业私有化，早就得第一了。”有人这样评价。对于早年一直没啥起色的保利置业，多数人也认为，被重整是理所当然的事。但今年，这匹突围的黑马今年似乎有了更大的野心，或许会想用成绩换取更多的自由。
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